DNBulletin: Verkleinen kostenverschil tussen koop en huur werkt welvaartsverhogend

Huishoudens die huren in het vrije huursegment worden geconfronteerd met een beperkt aanbod van woningen en hoge woonlasten.

	7 januari 2020

Kopers hebben mede door belastingvoordelen vaak lagere woonuitgaven, die slechts beperkt stijgen gedurende de woonduur. Bovendien worden hun woonlasten door leennormen begrensd. De kostenverschillen tussen koop en huur werken een tweedeling in de hand en bemoeilijken de ontwikkeling van een goed functionerende huurmarkt. Het verkleinen van deze tweedeling door het afbouwen van belastingvoordelen voor kopers werkt welvaartsverhogend en is daarom een belangrijke opgave voor toekomstig woningmarktbeleid.

Huren is duurder dan kopen

Starters die een woning huren in het vrije huursegment zijn duurder uit dan starters die een woning kopen. Figuur 1 vergelijkt de jaarlijkse uitgaven van starters in de koopmarkt en in de vrije huurmarkt (door de uitgaven uit te drukken als percentage van de WOZ-waarde wordt gecorrigeerd voor de kwaliteit van de woning). De figuur laat zien dat de uitgaven van starters in het vrije huursegment momenteel substantieel hoger zijn dan de woonuitgaven van startende kopers voor kwalitatief vergelijkbare woningen. Bovendien bestaan de uitgaven van kopers voor een aanzienlijk deel uit aflossing (vermogensopbouw).

Grafiek 1 - Woonlasten starters
Procenten van de WOZ waarde

Toelichting: Figuur toont de uitgaven als percentage van de WOZ-waarde op basis van het driejaarlijkse CBS Woononderzoek (2009 tot 2018). De groep starters is gedefinieerd als huishoudens die korter dan 3 jaar in hun woning wonen en voor wie het hoofd van het huishouden jonger is dan 35 jaar. De uitgaven van kopers bevatten de rentelasten, aflossing, onderhoudskosten, OZB en opstalverzekering, rekening houdend met de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. Voor huurders bevatten de uitgaven de huur inclusief eventuele servicekosten. Hierbij zijn enkel startende huurders geselecteerd die een ongemeubileerde woning huren bij een particulier of institutionele belegger en die een huur betalen boven de liberalisatiegrens. Om de koop- en huurwoningen in de dataset beter vergelijkbaar te maken – huurwoningen zijn vaak wat goedkoper dan koopwoningen – is in ieder jaar alleen gekeken naar de middelste 50% van de woningen op basis van WOZ-waarde. Met deze selectie blijven er in ieder jaar tussen de 497 en 800 koopwoningen en tussen de 131 en 170 huurwoningen over. 

Het beeld dat huren in het vrije segment duurder is dan kopen, wordt versterkt wanneer wordt gekeken naar de ontwikkeling van de uitgaven van een starter gedurende de woonduur. Dit komt doordat de grootste uitgavenpost van kopers, de hypotheeklasten, niet stijgt over de tijd, terwijl huuruitgaven doorgaans contractueel meestijgen met minimaal de inflatie. Figuur 2 illustreert dit met een fictief rekenvoorbeeld voor een starter met een annuïtaire hypotheek en een starter in het vrije huursegment (waarbij is aangenomen dat de huren net als verzekeringen, OZB, onderhoudskosten en WOZ-waarde meestijgen met de inflatie, die voor dit voorbeeld op 2 procent wordt gesteld). Nadat de hypotheek is afgelost (jaar 31 in de figuur) vallen de woonuitgaven scherp terug. Deze bestaan dan voornamelijk uit onderhoud, OZB, de opstalverzekering en het eigenwoningforfait. Bovendien is ondertussen een omvangrijk vermogen opgebouwd doordat de hypotheek is afgelost. Hoewel kopers te maken kunnen krijgen met veranderingen in de hypotheekrente (als deze niet voor 30 jaar wordt vastgezet) en met tussentijdse schommelingen van de waarde van hun woning, illustreert de figuur dat het verschil in woonuitgaven tussen huurders en kopers doorgaans stijgt gedurende de woonduur.

Grafiek 2 - Maandelijkse woonlasten kopers en huurders over tijd bij woning €300.000

Toelichting: Rekenvoorbeeld. De uitgaven van kopers zijn gebaseerd op een 30-jaars annuïtaire hypotheek van 300 duizend euro met een rente van 2%. De rente wordt tegen het hoogste tarief afgetrokken en er wordt een eigenwoningforfait betaald. Hierbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen afbouw van de renteaftrek en van de Wet Hillen. Overige lasten bestaan uit onderhoudskosten (verondersteld op 1% van de woningwaarde), de opstalverzekering, de OZB en de kosten koper (verondersteld op 6%) en zijn verdeeld over 30 jaar. De aanvangshuur is gelijk aan 5% van de woningwaarde. De huren en woningwaarde stijgen in dit voorbeeld jaarlijks met 2%. Bij de huurder is geen rekening gehouden met een eventuele makelaarscommissie.
 

De rol van inkomensnormen en fiscaliteit

Zowel huizenkopers als huurders hebben te maken met inkomensnormen die hun woonuitgaven begrenzen. Zo worden de maandelijkse hypotheekbetalingen begrensd door de leennormen die worden vastgesteld in de Regeling hypothecair krediet na advies van het Nibud. Deze leennormen worden door kopers soms als ongewenst knellend ervaren, maar zijn juist daardoor een belangrijke factor die prijsopdrijving in de koopmarkt beperkt en koopwoningen meer betaalbaar houden. Hoewel verhuurders in het vrije segment vaak ook inkomenseisen stellen – zoals een vereiste om bruto 4 of 5 keer de huur te verdienen – zijn deze eisen niet wettelijk verankerd. In de praktijk zorgen deze eisen ervoor dat startende huurders bij aanvang van hun contract min of meer vergelijkbare maandlasten hebben als startende kopers (in procenten van hun inkomen). Huurders zijn dan echter meer geld kwijt, omdat de maandlasten van kopers deels uit aflossing (vermogensopbouw) bestaan. Als huurders maandelijks hetzelfde bedrag zouden sparen als het bedrag dat kopers aflossen, ervaren zij bovendien als extra nadeel dat zij hierover meer belasting betalen (vermogen in de eigen woning wordt niet in box 3 belast maar vermogen daarbuiten wel). 

Verkleinen kostenverschil verhoogt welvaart

De hoge kosten van huren treffen vooral starters en andere huishoudens die te veel verdienen om sociaal te huren maar te weinig financiële middelen hebben om een huis te kopen. Dit kostenverschil tussen koop en huur heeft nadelen vanuit macro-economisch perspectief, omdat dit kopen stimuleert en de ontwikkeling van de huurmarkt belemmert. Een goed functionerende huurmarkt heeft echter verschillende voordelen, zoals meer verhuisflexibiliteit, minder schuldopbouw bij huishoudens, beter gediversifieerde vermogensopbouw, en een stabielere economie. Het verkleinen van het kostenverschil tussen kopen en huren brengt beide markten meer in balans en verhoogt daarmee de welvaart. Een belangrijke stap hiertoe is om de fiscale verschillen tussen huren en kopen geleidelijk volledig af te bouwen, door het eigenwoningforfait stapsgewijs te verhogen of de woning (en hypotheekschuld) in geleidelijke stappen te verplaatsen naar box 3. Kopers die vermogen opbouwen in de eigen woning ontvangen dan niet langer een fiscaal voordeel ten opzichte van huurders die op andere wijze sparen en extra belastingopbrengsten kunnen worden gebruikt om andere belastingen te verlagen. Als woningprijzen minder worden opgedreven door belastingvoordelen draagt dat potentieel ook bij aan de betaalbaarheid van huren, doordat verhuurders bij structureel lagere prijsniveaus minder huur hoeven te vragen om aan hun rendementseis te voldoen. Het vergroten van de aantrekkelijkheid van huren draagt bovendien bij aan de gewenste uitbreiding van het nu nog kleine vrije huursegment.

DNBulletin