Het belang van voldoende bouwinspanningen

Het bevoegd gezag moet alle relevante belangen inventariseren en afwegen. 

21-7-2020

Het belang van voldoende bouwinspanningen

Voldoende bouwinspanningen kunnen van belang zijn om een omgevingsvergunning bouwen in stand te houden. Anders kan het bevoegd gezag de vergunning op enig moment intrekken. Op 17 juni 2020 heeft de Raad van State hier een interessante uitspraak over gedaan (ECLI:NL:RVS:2020:1399).

Op grond van de wet mag het bevoegd gezag (veelal het college van burgemeester en wethouders van de gemeente) een omgevingsvergunning bouwen intrekken als hier gedurende 26 weken geen gebruik van wordt gemaakt. Dit is een bevoegdheid van het bevoegd gezag en dus geen verplichting.

Bij de afweging van het bevoegd gezag of het gebruik maakt van de bevoegdheid om een omgevingsvergunning bouwen in te trekken, moet het bevoegd gezag alle relevante belangen inventariseren en afwegen. Daartoe behoren ook de (financiële) belangen van de vergunninghouder. Ook mag het bevoegd gezag meewegen of het aan de vergunninghouder is toe te rekenen dat hij niet op tijd gebruik heeft gemaakt van de vergunning.

Als de vergunninghouder bovendien niet aannemelijk kan maken dat hij de vergunning alsnog binnen korte termijn zal gebruiken, is dat op grond van vaste rechtspraak al voldoende om het intrekken van de ongebruikte omgevingsvergunning te rechtvaardigen.

Met het oog daarop is het van belang om voor voldoende bouwinspanningen te zorgen. Dat geldt ook als er problemen zijn met de aannemer.

In de situatie die aan de orde is in de uitspraak van 17 juni 2020, had de vergunninghouder namelijk problemen met zijn aannemer. Vanwege een conflict met de aannemer is op enig moment niet verdergegaan met de bouw. De vergunninghouder heeft het bevoegd gezag van die ontwikkelingen op de hoogte gehouden.

Toen duidelijk was dat de bouw niet door de aannemer zou worden hervat, is de vergunninghouder vrijwel direct op zoek gegaan naar een andere aannemer die uiteindelijk het bouwplan zou realiseren. De vergunninghouder en de nieuwe aannemer hadden overeenstemming over het voortzetten van de bouwwerkzaamheden op basis van regie, hangende de totstandkoming van de aanneemovereenkomst. Op dat moment besloot het bevoegd gezag om de omgevingsvergunning bouwen in te trekken. Een definitieve aanneemovereenkomst was er op dat moment dus nog niet.

Gelet op deze omstandigheden had het bevoegd gezag de omgevingsvergunning naar het oordeel van de Raad van State niet mogen intrekken. De vergunninghouder heeft de nodige inspanningen verricht nadat duidelijk was geworden dat de voormalige aannemer de bouwwerkzaamheden niet zou afronden. Op het moment dat het bevoegd gezag besloot om de vergunning in te trekken, was bij het bevoegd gezag bekend dat de onderhandelingen met de nieuwe aannemer in een vergevorderd stadium waren. De vergunninghouder heeft het bevoegd gezag steeds op de hoogte gehouden. Bovendien heeft de vergunninghouder nooit aangegeven dat hij de vergunning niet meer zou willen gebruiken.

Tot slot achtte de Raad van state van belang dat (1) een deel van het vergunde gebouw (een appartementencomplex) ten tijde van de intrekking van de vergunning al was gerealiseerd, (2) dat de vergunninghouder gelet op de al gedane investeringen een zwaarwegend belang heeft bij het volledig realiseren van het gebouw en bij het voorkomen van het slopen/verwijderen van het deel dat al is gebouwd en (3) dat de vergunninghouder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de vergunning alsnog binnen korte termijn zal gebruiken.

Het is dus van belang om voor voldoende bouwinspanningen te zorgen om te voorkomen dat een omgevingsvergunning bouwen wordt ingetrokken.

Franca Damen, advocaat Damen Legal